Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán trong giao dịch bất động sản như sau: 

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. 

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Có thể thấy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Trên thực tế, trong giao dịch mua - bán nhà đất, nhiều trường hợp giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng là hai giá khác nhau. Giá trong hợp đồng thường thấp hơn giá thực hiện, thường ghi theo giá mua - bán theo cách tính của Nhà nước để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.

Với đội ngũ 13 nhân sự có chuyên môn về luật, bám sát theo định hướng, kế hoạch đã được lãnh đạo Bộ phê duyệt, thời gian qua, Vụ Pháp chế đã triển khai đạt kết quả trên nhiều mảng hoạt động: tham mưu, phối hợp các đơn vị để xây dựng các luật; rà soát, hệ thống hóa văn bản; phổ biến giáo dục pháp luật; chuyển đổi số công tác pháp chế...

Tiêu biểu, Vụ Pháp chế đã tham mưu, phối hợp các đơn vị thuộc Bộ để xây dựng lộ trình bảo đảm khả thi với công tác soạn thảo trình Quốc hội ban hành 8 luật, trong đó có 3 luật đã được Quốc hội thông qua và 4 luật đang trong quá trình lập đề nghị xây dựng. 

Việc hoàn thiện các dự án luật của ngành TT&TT kể trên không chỉ khắc phục những tồn tại, hạn chế của các luật cũ, mà còn mở ra không gian phát triển mới, khẳng định vai trò của ngành TT&TT trong kỷ nguyên số.

Vụ Pháp chế định vị đơn vị mình giữ vai trò điều phối, lên kế hoạch xây dựng và hoàn thiện thể chế ngành TT&TT; đồng hành cùng đơn vị chủ trì soạn thảo để hoàn thiện hồ sơ, soạn thảo văn bản, làm việc với các cơ quan liên quan cho đến khi được ký ban hành. Đồng thời, chủ trì, tham mưu để các đơn vị liên quan có ý kiến vào các văn bản quy phạm pháp luật do các bộ, ngành khác chủ trì soạn thảo nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Đánh giá cao tính trách nhiệm và sự nỗ lực của các cán bộ, công chức Vụ Pháp chế, song Bộ trưởng Nguyễn Mạnh Hùng cũng yêu cầu thời gian tới Vụ phải đóng vai trò nhạc trưởng trong công tác thể chế của Bộ.

Bên cạnh những phân tích cụ thể về các yếu tố quan trọng trong công tác thể chế gồm tường minh, chế tài có tính răn đe, giám sát online và thực thi nghiêm minh, Bộ trưởng còn lưu ý Vụ Pháp chế cần kêu gọi sự tham gia của những cá nhân, tổ chức có liên quan vào quá trình làm thể chế.

Về định hướng xây dựng thể chế ngành TT&TT, Bộ trưởng đặc biệt nhấn mạnh chữ 'Số'. Môi trường số tương đương với môi trường thực. Và để hoàn thiện thể chế đảm bảo vận hành môi trường số, sẽ còn cần nhiều thời gian. “Cho nên, làm gì thì làm, Vụ Pháp chế phải luôn nhớ chữ ‘Số’”, Bộ trưởng nhấn mạnh.

Cùng với yêu cầu phải ra được bản đồ các văn bản quy phạm pháp luật để vận hành hoạt động trên môi trường số, Vụ Pháp chế cũng được chỉ đạo quan tâm đến các yếu tố đảm bảo thế chế số vận hành được. Đó là đủ, đúng, khả thi và có tính răn đe. Trong đó, “đủ” rất quan trọng, vì chuyển đổi số là chuyển đổi toàn diện, và không "đủ" thì không vận hành được. Ngoài ra, người làm thể chế ngành TT&TT còn cần lưu ý cách làm hiệu quả là sửa ít, chất lượng và sửa nhanh.

Người làm pháp chế TT&TT phải có 2 nghề

Dành phần lớn thời gian của buổi làm việc để trao đổi, giải đáp và định hướng cho Vụ Pháp chế, Bộ trưởng Nguyễn Mạnh Hùng, Thứ trưởng Bùi Hoàng Phương đã giải đáp thấu đáo, cặn kẽ hơn 20 kiến nghị và câu hỏi của cán bộ, công chức Vụ Pháp chế.

Cho rằng Vụ Pháp chế và người làm nghề pháp chế của ngành TT&TT cần xây dựng bản sắc riêng cho tổ chức và nghề của mình, Bộ trưởng phân tích: Con người hay tổ chức muốn tồn tại được thì phải có sự khác biệt, có giá trị, bản sắc riêng. Bản sắc sẽ tạo ra kết dính trong tổ chức và là đặc điểm nhận dạng tổ chức. Khác biệt căn bản của nghề pháp chế ngành TT&TT là ngoài hiểu luật còn hiểu nghề TT&TT.

Cùng với việc gợi mở cho Vụ Pháp chế cách xây dựng bản sắc riêng của tổ chức mình, Bộ trưởng khuyến nghị lãnh đạo Vụ tạo điều kiện cho nhân sự đều có trình độ về luật của đơn vị mình được học thêm chuyên môn lĩnh vực TT&TT.

Người làm pháp chế ngành TT&TT phải có 2 nghề, với một bên nghề luật và một bên là nghề TT&TT. Do vậy, ngay cả khi đóng góp xây dựng thể chế của bộ, ngành khác, Vụ Pháp chế cũng cần bám sát, đưa được tư tưởng của ngành vào để các luật phải có mục về không gian mạng. 

Đưa ra lời khuyên cho nhân sự mới về cách để trưởng thành nhanh, Bộ trưởng cho rằng, không có cách nào khác là qua làm việc, và sự trưởng thành nhanh nhất là được làm một việc trọn vẹn, thay vì chỉ làm một phần. Bộ trưởng cũng mong muốn nhân sự mới giữ bản sắc riêng của thế hệ trẻ để lan tỏa năng lượng, hơi thở cuộc sống vào tổ chức.

Đồng ý với đề xuất bổ sung nhân sự lãnh đạo cho Vụ, Bộ trưởng cũng chỉ đạo đơn vị có kế hoạch xây dựng ngành dọc về pháp chế. Theo đó, ngoài việc có kế hoạch tập huấn về luật cho 61 công chức phòng chính sách của các Cục, Vụ Pháp chế cần huy động thêm người làm pháp chế ở các doanh nghiệp lớn. Hằng năm, phải tổ chức hội nghị ngành dọc của những người làm công tác xây dựng, thực thi thể chế.

Chỉ rõ Vụ Pháp chế cần có nhận thức và cách làm mới để làm tốt hơn công việc, Bộ trưởng Nguyễn Mạnh Hùng nhắc lãnh đạo Vụ phải nghĩ ra những công cụ, công nghệ để các cán bộ, công chức của đơn vị mình đỡ vất vả, đồng thời hướng họ vào những việc sáng tạo hơn.

Ngoài việc tập trung phối hợp để phát triển AI hẹp cho gần 80 người làm pháp chế trong Bộ, một số công cụ khác Vụ Pháp chế cũng được khuyến nghị cần quan tâm như: Cơ sở dữ liệu liên quan đến thanh tra, cơ sở dữ liệu giúp lưu vết quá trình làm thể chế và sau thể chế, và đặc biệt là cơ sở dữ liệu về các thể chế quốc tế. “Cơ sở dữ liệu về thể chế quốc tế bắt buộc Vụ phải có và sẽ là tài sản quan trọng nhất”, Bộ trưởng yêu cầu.

Từ những định hướng, gợi mở cách làm của Bộ trưởng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế Trần Thị Nhị Thủy cam kết thời gian tới tập thể Vụ sẽ suy ngẫm, họp bàn để tìm ra những giá trị cốt lõi của tổ chức mình, tìm ra hướng đi giúp công tác pháp chế của Bộ tốt hơn. Mỗi cán bộ, công chức của Vụ Pháp chế cũng sẽ học tập, rèn luyện để trụ vững trong nghề pháp chế ngành TT&TT.