Gần đây nhất, khi UBND TP HCM quyết định "cấm phân lô, bán nền trên toàn địa bàn, gồm cả 5 huyện ven đô thị, chỉ trừ trường hợp đất dành cho tái định cư; đối với các dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh mới được sang nhượng", có "chuyên gia" cho rằng, quy định như vậy là trái với Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Trước hết, tôi sẽ điểm qua các quy định pháp luật có liên quan.

Luật Kinh doanh BĐS 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, dành riêng chương IV, từ Điều 28 tới Điều 38, quy định cụ thể về dự án "phân lô, bán nền".

Khoản 6, Điều 31 luật này quy định về những loại đất không được "phân lô, bán nền" bao gồm"Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Ta có thể diễn tả lại theo "văn pháp luật" thành ba điểm bao gồm: Cấm chuyển các dự án đầu tư phát triển nhà ở thành dự án "phân lô, bán nền"; Cấm các dự án "phân lô, bán nền" tại đô thị từ loại đặc biệt tới loại III; Đối với các khu vực không thuộc quy định tại Điểm b thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định các khu vực được thực hiện dự án "phân lô, bán nền".

Như vậy việc UBND TP HCM quy định cấm "phân lô, bán nền" như trên là hoàn toàn đúng thẩm quyền theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Ở trên là phần giải thích đầy đủ về mặt pháp lý đối với thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định về phạm vi được áp dụng dự án "phân lô, bán nền". Điều quan trọng hơn là phân tích xem loại dự án "phân lô, bán nền" có lợi và hại gì?

Theo kinh nghiệm trên thế giới, các nước công nghiệp sử dụng sắc thuế BĐS để tạo thuận lợi cho chuyển nhượng đất nông nghiệp và đánh thuế cao đối với chuyển nhượng đất phi nông nghiệp mà chưa hình thành tài sản trên đất. Dự án kiểu "phân lô, bán nền" chỉ để giải quyết nhà ở cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Cả quá trình từ mua đất đến làm từng phần nhà được kéo đủ dài sao cho phù hợp với khả năng thu nhập, và chỉ được thực hiện ở những khu vực nhất định.

Tại Việt Nam, trong thời kỳ kinh tế bao cấp, ở nông thôn có chế độ đất giãn dân để đáp ứng nhà ở cho các hộ gia đình trẻ mới tách ra. Bước sang Đổi Mới, cơ chế thị trường từng bước được áp dụng. Nghị định 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, ban hành năm 1994 được coi như nhát cắt "đuôi bao cấp về nhà ở". Đến 1996, các dự án phát triển nhà ở bắt đầu được triển khai ở nhiều đô thị trong các dạng khác nhau, trong đó kiểu "phân lô, bán nền" dần hình thành.

Vài năm sau, Luật Đất đai 2003 được ban hành, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn đòi hỏi xây dựng một thị trường BĐS toàn diện. Tôi nhớ, trên phiên bản cuối cùng của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai trình Chính phủ, Thủ tướng Phan Văn Khải phê bên lề một câu "Dự thảo tốt, bổ sung quy định cấm phân lô, bán nền", hàm ý tưởng chính sách "nâng cao chất lượng đô thị hóa và không cho buôn bán đất thô mà chưa có nhà ở".

Nhưng đến năm 2007, nhiều địa phương đề nghị "cho phép phân lô, bán nền tại nông thôn và các thị trấn để giải quyết đất giãn dân". Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã tiếp thu ý kiến này. Đến Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định khá thoải mái về các dự án "phân lô, bán nền", được thực hiện tại "các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị" (Khoản 2 Điều 41).

Hệ quả là "đất nền" trở thành một phân khúc luôn "sốt giá", không phục vụ người dân địa phương mà phục vụ chủ yếu những người từ nơi xa đến mua đất nền như một mặt hàng kinh doanh hoặc để trữ tiền nhàn rỗi. Tình cảnh khu vực sản xuất, dịch vụ hàng hóa tiêu dùng thiếu vốn đầu tư trong nước, phải trông chờ vào đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), cũng do nguồn vốn nội trong dân đã trữ gần hết trong BĐS nhà ở.

Quyết định của TP HCM cấm "phân lô, bán nền" trên toàn thành phố, chỉ trừ các dự án tái định cư bằng đất nền, là một quyết định đúng đắn, phù hợp với việc nâng cao chất lượng đô thị hóa và giảm bớt việc trữ tiền nhàn rỗi của dân vào đất không có nhà ở.

Trong khi đó, tiếc thay, ở nhiều huyện tại các đô thị lớn khác lại bước vào giai đoạn phát triển mới bằng những phiên đấu giá xuyên đêm các dự án "phân lô, bán nền".

Nhiều "chuyên gia" chỉ lo rằng, cấm phân lô bán nền thì thị trường BĐS kém sôi động. Nhưng cần nhìn thẳng vào nền kinh tế quốc gia xem thị trường BĐS hiện nay đang đóng góp được gì và có thể tạo nên những rủi ro nào?

Đặng Hùng Võ

 - HàNội chưa bao giờ trải qua cái rét kỷ lục trong vòng 30 năm qua, nhiệt độ liêntục xuống thấp có lúc chỉ còn 5 - 6 độ C. Trong khi người dân ra đường khăn, mũkít mít tránh giá buốt thì giới trẻ lại đổ xô đến những địa điểm ăn kem nổitiếng.

Mặc cho ngoài trời mưa gió, rét buốt cắt da nhưng cửa hàng kem Tràng Tiền vẫn không ngơi khách.

Vừa đứng vừa thưởng thức kem Tràng Tiền - nét văn hóa ẩm thực đặc trưng rất riêng của Hà Nội trong tiết trời đông có lẽ là một trải nghiệm rất thú vị đối với thực khách.

Một nhân viên bán kem tại đây cho biết: "Mỗi ngày chúng tôi sản xuất vài chục nghìn cây kem là bình thường. Mua hè sản xuất không kịp để bán, mùa đông tuy có ít hơn nhưng giảm không nhiều. Mấy ngày nay trời rét đậm, rét hại nhưng khách đến mua kem vẫn đông nhất là vào cuối tuần”

“ Mình rất thích ăn kem, dù ngày nóng hay lạnh mình cũng phải ghé qua đây ăn một tuần ba, bốn lấn. Ăn kem mùa đông có cái hay, mình cảm giác như khi ăn lạnh vào cơ thể sẽ có khả năng thích nghi tốt hơn với môi trường nhiệt độ đang xuống thấp vậy. Tất nhiên, ngon đến đâu, thích đến mấy thì ăn cũng cần có giới hạn, nếu bạn không muốn uống thuốc vì viêm họng” (cười), Huy - một thực khách thường xuyên ở cửa hàng kem Tràng Tiền chia sẻ.

Ở một địa điểm bán kem nổi tiếng khác, cửa hàng kem Hồ Tây cảnh thực khách xếp hàng chờ đợi để mua kem vẫn diễn ra.

Trước cửa hàng kem Hồ Tây, người đến mua kem cứ tấp nập, ai mua được rồi thì ngồi yên vị thưởng thức cây kem ngon lành mặc kệ giá rét.

Cửa hàng kem này nằm ngay trên đường Thanh Niên, kem ở đây ngon không kém kem Tràng Tiền nhưng giá rẻ hơn, giá kem ốc quế là 7 nghìn đồng, kem que 6 nghìn đồng, kem ly chỉ có 12 nghìn đồng.

Kem Hồ Tây vừa ngon vừa rẻ thu hút rất đông thực khách nhất là các bạn trẻ.Hơn nữa, thực khách đến đây có thể vừa ăn kem vừa ngắm phong cảnh khá đẹp

Ăn kem mùa đông không chỉ là sở thích của giới trẻ mà những thực khách lớn tuổi cũng rất thích. Cô Nga quê Thanh Hóa bảo: “Lần nào có dịp ra Hà Nội chơi cô đều bảo các em cho đến Hồ Tây ăn kem vừa rẻ vừa ngon. Bữa nay đi trúng đợt rét quá nhưng vẫn phải làm que kem cho đỡ nhớ vị Hà Nội”

Như Quỳnh

Cótrường hợp osin được thưởng số tiền gấp sáu, bảy lần lương tháng của nhân viênngân hàng thì rất đáng quan tâm.

Lương, thưởng tết theo giá thị trường

Theo thị trường chung nhiều năm nay, cuối năm nhiều ngườigiúp việc sẽ được nhận thêm tháng lương thứ 13 coi như đó là tiền thưởng tết.Tùy thuộc vào độ hào phóng của mỗi gia đình mà tháng lương thứ 13 này có thểgiao động từ 2 triệu đến 6 triệu, ngoài ra gia chủ có thể biếu cho osin thêm quàbánh, quần áo về quê ăn tết.

Chị Đoan Trang (Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: “Giađình tôi hai vợ chồng làm kinh doanh bận tối ngày, nên ba năm nay phải thuê giúpviệc để họ làm đỡ việc nhà và đưa các cháu đi học. May mắn thuê được chị giúpviệc tốt nên tôi cũng yên tâm, làm cho nhà tôi đã ba năm nay mà chưa có vấn đềgì xảy ra cả. Lương hàng tháng tôi trả đủ 4 triệu, giỗ chạp tôi cũng biếu 5 trămđến 1 triệu, năm hết tết đến thì trả thêm một tháng lương nữa, cộng với ít bánhmứt và cho tiền tàu xe về quê.”

Tuy rằng có khung giá lương, thưởng chung cho osin dịp cuốinăm cứ áp vào đó mà “người ta sao thì mình vậy”. Nhưng có nhiều gia đình rơi vàocảnh khóc đứng, khóc ngồi vì bị osin “bòn” khéo dịp cuối năm nên tỏ ra khá bứcxúc.

“Tết đến công việc ngôn ngổn, đủ các thứ phải lo đau cả đầu,về đến nhà cũng không được yên. Bà giúp việc nay đòi tăng lương, mai hỏi vaytiền, mượn vàng, không vừa ý bà cái gì là dọa nghỉ việc. Bà ấy đưa ra đủ lý dođể xin thêm tiền: nào là ra giêng cháu lớn lấy vợ, nào là sắp đến tết cái nhà cũquá phải sửa, rồi nay ông nội, bà ngoại ốm, mai bà thím, ông cậu bệnh… Giời ạ,chắc tôi cũng đi làm osin cho rảnh mất.” chị Nguyễn Thị Loan (Hà Đông, Hà Nội)bất bình.

Vấn đề lương, thưởng cho người giúp việc ngoài theo mức giáchung, còn là chuyện tình cảm gắn bó giữa gia chủ và người giúp việc. Vì một chữtình ấy mà có thể mức lương, thưởng được điều chỉnh cao hơn, hoặc thấp hơn mộtchút so với mặt bằng chung.

Sự thật khó tin: osin từng được thưởng tết gần 50 triệu

Cô Đoàn Thị Nguyên, năm nay 57 tuổi (quê ở Nam Định) đã đilàm giúp việc được 10 năm. Cô Nguyên không có gia đình, ở quê buồn lại không cócông việc phù hợp, được một người quen nhờ lên thành phố giúp việc cho gia đìnhhọ nên cô đi.

Lúc đầu chỉ nghĩ giúp họ một thời gian rồi thôi nhưng cànglàm quen cô càng gắn bó với công việc, với gia chủ. Nghề giúp việc giúp cô tìmđược sự ấm áp của tình cảm gia đình mà cô mong ước nên cứ thế cô gắn bó với nócho đến giờ.

Cô Đoàn Thị Nguyên năm nay lại ăn tết ở Hà Nội, cô được chủ nhà quý mến giữ lại vừa là chung vui với gia đình họ mấy ngày tết vừa giúp  họ quán xuyến cửa nhà.

Được người quen giới thiệu nên hầu hết những gia đình côNguyên đến làm họ đều rất tốt. Cô được trả mức lương xứng đáng, được đối xử nhưngười nhà, những ngày lễ, tết họ đều quà bánh, thăm hỏi rất chu đáo.

Nói về những món thưởng, cô Nguyên bất ngờ nhất khi năm 2011,cô được thưởng lên đến gần 50 triệu. Đó là món thưởng lớn nhất mà cô từng đượcnhận trong đời.

Ngoài lương chính 5 triệu cô được thưởng tết 10 triệu tiềnmặt, ngoài ra còn dây chuyền bạc, quần áo, giày dép, đồng hồ, bánh kẹo ngoại....và được cho 200 nghìn tiền tàu xe về quê.

“Cô chú (vợ chồng chủ nhà ) và cả bố mẹ chồng của cô quý tôilắm. Đi công tác hay đi du lịch nước ngoài về hay mua quà tặng tôi, biết tôithích đan len nên cô hay mua len về cho tôi đan. Bà mẹ chồng cũng chu đáo, sinhnhật hay ngày 8/3, 20/10 là mua hoa, quà tặng tôi. Xúc động lắm, cả đời tôi chưađược ai quan tâm nhiều như vậy ”

Gần tết năm đó, hai vợ chồng chủ nhà đi Đức về có mua tặng cômột chiếc đồng hồ giá hơn 7 triệu đồng, mua cho hai cái áo dạ và đôi giầy da. Đinước ngoài về lần nào chủ nhà cũng mua quà tặng cô, đến ngày sinh nhật cô thì bàmẹ chồng của chủ nhà mua tặng cô dây chuyền bạc.

Theo cô Nguyên, gia chủ làm kinh doanh bất động sản, năm đólàm ăn được nên mới mạnh tay thưởng lớn như vậy, những năm sau làm ăn khôngthuận lợi lắm nên chỉ thưởng 5 triệu thôi.

Cô Nguyên bảo nếu tính chi li những món quà vật chất cô đượctặng trong một năm cũng lên đến bốn, năm chục triệu đồng. Nhưng món quà tinhthần cô nhận được còn giá trị hơn thế gấp nhiều lần. Một người sống cảnh “thâncô thế cô” lại ở vùng quê nghèo như cô có bao giờ biết đến sinh nhật là gì, cóbao giờ biết 8/3, 20/10 là ngày gì đâu. Chỉ khi cô lên thành phố, được làm chonhà chủ tốt cô mới thấy mình may mắn và hạnh phúc hơn nhiều người.

Như Quỳnh