Nghị Định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2022.

Điều 8. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như sau:

a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;

c) Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;

d) Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

đ) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

e) Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

g) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

h) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định trên, việc chuyển nhượng căn hộ chung cư từ thời điểm 1/3/2022 thực hiện theo mẫu hợp đồng theo Nghị Định 02/2022/NĐ- CP.

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ [email protected] (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Chính chủ rao giá bán đất 4 tỷ đồng, môi giới tự ý đẩy lên 5 tỷ

Tôi nhờ môi giới đăng bán mảnh đất với giá 4 tỷ đồng. Tuy nhiên sau đó, tôi phát hiện được rao bán thành công với giá cao hơn 1 tỷ đồng. Phần tiền 1 tỷ chênh lệch kia tôi có được hưởng hay không?

4- Bà Vũ Thị Sáu, thôn 5 xã Tân Dương, huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng, gửi đơn kêu cứu về việc UBND xã Tân Dương và UBND huyện Thủy Nguyên, Công ty cổ phần tư vấn thiết kế công trình xây dựng Hải Phòng, Sở Tài nguyên và Môi trường có dấu hiệu mập mờ, gian lận, cẩu thả lập khống tài liệu trong việc đo vẽ nghiệm thu trích đo địa chính khiến đất gia đình bà bị gộp chung của ông Đào Văn Thủy dẫn đến bồi thường sai đối tượng, cưỡng chế sai đối tượng, tước mất quyền lợi của gia đình bà.

5- Bà Trần Thi Mai Hương, Trường Tiểu học Phan Văn Hân, quận 3 TP HCM, gửi đơn tố cáo đến nhiều cơ quan chức năng thành phố về việc bị lãnh đạo trường trù dập và sa thải sai quy định. Tuy nhiên không có cơ quan chức năng nào thụ lý đơn thư của bà.

6- Ông Phạm Đình Quyền, địa chỉ thôn 7 xã Đắk Rmăng huyện Đắk Glong, tỉnh Đắk Nông gửi đơn khiếu nại về việc gia đình ông và ông Nguyễn Thành Lợi trú cùng địa chỉ đã xẩy ra xô xát. Sau đó ông đã gửi đơn khởi kiện nhưng được công an huyện (anh Bộ) khuyên rút đơn để hòa giải. Do nghĩ đến tình làng nghĩa xóm nên gia đình ông dã rút đơn không tố cáo nữa. Tuy nhiên sau đó ông lại nhận được quyết định khởi tố vì không hòa giải được và vì đã rút đơn khởi kiện, trong khi ông Lợi không rút đơn.

7- Ông Đỗ Hồng Quân (Hà Nội) phản ánh về việc có sự mập mờ của các cơ quan chức năng khi không phân biệt hai loại đậu nành là bình thường và biến đổi gen. Ông cho biết 100% số đơn vị nhập khẩu đậu nành biến đổi gen đều làm thức ăn chăn nuôi, nhưng thực tế lại cho người ăn mà không công bố rõ ràng.

8- Bà Nguyễn Thị Đức ở khu đô thị mới Trung Yên, phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội, gửi đơn yêu cầu tạm ngừng kinh doanh đối với khách sạn J&C Hàn Quốc vì ông Buyn Kang Soo đã có những vi phạm như: Cho vay nặng lãi trong giao dịch dân sự, có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về tiền tệ, vi phạm quy định về quản lý doanh nghiệp… Bà liệt kê ra 7 vi phạm và cho rằng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình nên ngừng hợp tác.

9- Bà Nguyễn Thị Mai Huyên ở xóm 4 thôn Đồng Nhân, xã Đông La, huyện Hoài Đức, Hà Nội, gửi đơn cầu cứu về việc đền Quản Chảy có kế hoạch kiến thiết tu tạo. Ban khánh tiết Đền cho rằng con đường bê tông nhà bà và 1 số hộ đang sử dụng là thuộc đất của đền nên muốn thu hồi. Bà chứng minh và cho rằng đất đó là do tổ tiên để lại và lịch sử con đường bao đời nay đã được bà con lối xóm đang lưu thông.

10- Người dân tổ dân phố 34, phố Mạc Thái Tổ, phường Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội, gửi đơn tố cáo về việc trên địa bàn có 2 nhà nghỉ là nơi tập hợp của những tệ nạn. Việc hai nhà nghỉ này tồn tại là có sự bảo kê của cán bộ địa phương.

11- Ông Nguyễn Đình Thân số 3 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội, làm đơn tố cáo khẩn cấp về việc ông đã có phản ánh sai phạm tại tòa nhà D4, khu nhà công nhân Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội. Ông cho rằng, khu nhà này được xây dựng để cho công nhân ở nhưng nay họ âm mưu đuổi công nhân đi để chuyển giao nhà đất cho tư nhân. Ông đã viết báo tố cáo và nay họ quay sang trả thù ông.

Ban Bạn đọc