Sáng 14/6, tại TPHCM, Báo Thanh Niên đã tổ chức buổi hội thảo với chủ đề “Định giá đất: Đúng và đủ”. Đây là dịp để đại diện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản và chuyên gia kinh tế đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng. 

Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho hay, tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu vào đáng kể đối với một dự án nhà ở. Việc tính tiền đất quá cao, trong khi các chi phí của DN không được tính đủ, sẽ dẫn đến giá nhà tăng. 

Ông Dũng bày tỏ mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, DN và người dân. Trong đó, các chi phí đầu tư hợp lý của DN cần ghi nhận đúng, đủ. 

"Dự thảo chưa ghi nhận 'chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng' và 'chi phí dự phòng' vào chi phí đầu tư của DN. Trên thực tế, một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu. Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho DN để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thửa đất" - ông Dũng đề xuất. 

Còn bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng giám đốc Kim Oanh Group - cho biết, công ty đang gặp vướng mắc về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi điều chỉnh quy hoạch dự án. Đó là dự án có quy mô 50ha, trong đó có 23ha đã được duyệt quy hoạch đất ở. 

Theo bà Oanh, qua nhiều năm, quy hoạch dự án có sự thay đổi. Gần đây nhất, dự án “mất” 1ha do quy hoạch đường Vành đai 3 và mở rộng Quốc lộ 13 đi qua. Do đó, công ty cũng điều chỉnh theo công năng, lúc này dự án chỉ còn 18ha đất ở. 

“Diện tích đất ở của dự án hiện nay giảm 5ha so với quy hoạch ban đầu. Nhưng khi làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng vẫn xác định công ty phải đóng cả ngàn tỷ đồng. Chúng tôi đã ký kết hợp tác với các đối tác Nhật Bản, hiện giờ không biết phải làm sao” - bà Kim Oanh chia sẻ. 

Nói về điểm nghẽn đầu tiên trong khâu định giá đất hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng, đó là “không tìm được đơn vị tư vấn”. Một số khu đất chào thầu hơn 30 lần vẫn không có đơn vị nào tham gia. 

Cũng theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất hiện nay DN phải nộp bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, một số trường hợp tính doanh thu không phù hợp thực tế. Đơn cử như nguồn thu từ bãi giữ xe của chung cư vẫn được tính vào doanh thu, trong khi đây là hạng mục thuộc sở hữu chung của cư dân. 

Một bất cập nữa được ông Nghĩa chỉ ra là giá bán của chính dự án lại không được ghi nhận để làm cơ sở tính doanh thu. Ví dụ, một dự án đang được bán ra thị trường với giá 35 triệu đồng/m2 nhưng khi xác định doanh thu lại lấy dự án tương đồng với giá bán 50 triệu đồng/m2.  

“Lợi nhuận định mức của nhà ở thương mại được xác định bao nhiêu phần trăm cũng còn gây tranh cãi. Đây là vấn đề giữa DN, đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước chưa gặp nhau, dẫn đến nhiều hồ sơ định giá đất bị kéo dài. Phải làm sao tìm đáp án chung để Nhà nước thu tiền, DN đóng được và người dân được cấp sổ hồng” - ông Nghĩa trăn trở. 

DN tự kê khai và chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý hậu kiểm 

Nêu ý kiến tại hội thảo, TS Trần Du Lịch cho rằng “giá” là sản phẩm của thị trường chứ không phải của Nhà nước. Có thị trường, có giao dịch thì mới có giá. Trên thế giới, các quốc gia đưa ra những phương pháp định giá và họ sử dụng vào mục đích thu thuế và trưng mua. Ở nước ta, định giá đất để thu tiền sử dụng đất. 

Theo ông, không chỉ TPHCM, nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh thành khác đều ách tắc ở khâu định giá đất.

Ông từng đề xuất không thu tiền sử dụng đất mà nên chuyển sang đánh thuế tài sản. Khi đó, giá nhà sẽ không tăng quá cao. Người mua nhà ở hình thành tương lai không thể đầu cơ vì phải nghĩ đến việc đóng thuế. Việc quản lý của cơ quan chức năng cũng trở nên nhẹ nhàng. 

Riêng phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành, theo TS Trần Du Lịch, nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, DN tự kê khai và nộp ngân sách nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó. 

“Đây là vấn đề phương pháp quản lý. Như khi góp ý kiến cho Luật Kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất không nên quy định chung cư phải xây xong móng mới được bán, mà chỉ nên quy định toàn bộ tiền đặt mua của khách hàng phải chuyển vào tài khoản phong toả tại ngân hàng. Số tiền này chỉ được sử dụng vào mục đích duy nhất là xây dự án. Nếu ngân hàng giải ngân sai mục đích thì xử lý” - ông Lịch nêu quan điểm. 

Nhận xét nghị định quy định về giá là bài toán khó được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Đơn cử như, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2. 

Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? 

Đối với nghị định quy định về giá đất, ông Ánh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lùi thời điểm ban hành, có thể vào giữa tháng 7/2024, để có thêm thời gian tiếp thu ý kiến.

"Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện" - vị chuyên gia kinh tế này khuyến nghị.  

Chẳng hạn, phân khu mới nhất tại đại đô thị phía Tây Hà Nội như dự án The Sola Park được phát triển bởi MIK Group đang thu hút sự chú ý của nhiều khách mua để ở và giới đầu tư. 

Sở hữu vị trí đắc địa tại cửa ngõ đại đô thị, các căn hộ tại dự án The Sola Park đều có diện tích “vừa xinh” cho nhu cầu ở của các gia đình trẻ, với tổng giá trị mỗi căn hộ phù hợp. Đó cũng là lý do khi ngay từ khi mới ra mắt The Sola Park đã nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư.

Ngoài The Sola Park, các dự án hiện hữu xung quanh cũng ghi nhận mức giá tăng liên tục. Đồng thời, các căn hộ chuyển nhượng luôn được săn đón. Chẳng hạn, các căn hộ tại The Mirae Park của MIK Group đã đi vào hoạt động trước đó, giá nhà tại đây đã tăng khoảng gần 20% kể từ khi nhận bàn giao. Việc tìm một căn hộ ưng ý tại phân khu này cũng không dễ vì chỉ cần có chủ nhân nào rao bán trong group nội bộ là ngay lập tức đã “có khách”.

Khả năng “giảm nhiệt” thấp

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Xu hướng giảm tiếp tục duy trì trong quý I/2024, khi toàn thị trường này chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. 

Hệ quả tất yếu của sự khan hiếm này dẫn tới thị trường căn hộ Hà Nội lên cơn sốt giá kéo dài thời gian qua. Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tính tại thời điểm quý I/2024 tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trên thực tế, mức tăng còn cao hơn nhiều.

Hiện tại, điều đang được nhiều khách hàng và nhà đầu tư quan tâm là có nên xuống tiền mua chung cư không? Bình luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Các khách hàng mua để ở nên giao dịch ngay khi tài chính cho phép để đáp ứng nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp. 

“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu), số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm xuống. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn”, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích.

Thực tế, chung cư vẫn là lựa chọn lý tưởng đối với cư dân đô thị vì nhiều lý do. Anh Tuấn - một môi giới mảng nhà thổ cư cho hay, dù chung cư tăng giá nhưng chưa ăn thua gì so với mức tăng của giá nhà trong ngõ tại Hà Nội thời gian qua. Theo môi giới này, nhiều ngôi nhà 3 - 5 tầng, nhà cũ, trong ngõ, diện tích chỉ khoảng 28 - 35 m2 đang được rao bán ở mức 5-6 tỷ đồng/căn, tăng đến hơn 1 tỷ đồng/căn so với năm 2023 và khoảng 2 tỷ đồng/căn so với 2 - 3 năm trước đó. 

Còn theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, trong cùng một khoảng thời gian từ quý I/2023 - quý II/2024, loại hình chung cư ở Hà Nội có mức tăng giá 31%, nhưng nhà riêng lẻ còn có mức tăng “khủng” hơn với 32% và đất thổ cư cũng không kém cạnh bao nhiêu với mức tăng 19%. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chung cư lại cao hơn nhiều, đó cũng là lý do dễ khi các dự án chung cư ở trung tâm thành phố đã và sẽ còn “đắt như tôm tươi”.  

Đồng thời, cũng theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội dù tăng nhanh thời gian gần đây nhưng vẫn thấp nhất so với các đô thị lớn trên thế giới. Chẳng hạn, tại Singapore, giá căn hộ chung cư là 415 triệu đồng/m2, tại Hồng Kông (Trung Quốc) 645 triệu đồng/m2, tại Tokyo là 215 triệu đồng/m2, Bangkok 162 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, nhiều nhà quan sát thị trường cho rằng, sức cầu căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… sắp tới sẽ còn đến từ người nước ngoài, đặc biệt tại các đại dự án đã hình thành “các khu dân cư liên hợp quốc”.

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh: “Rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá cả, cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả”.

Ngọc Minh

Trước đó, sau một thời gian theo dõi, trinh sát địa bàn, vào khoảng 23h30 ngày 2/9, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh đã huy động gần 200 cán bộ, chiến sĩ đột kích, kiểm tra tại quán karaoke Thiên Đường II. 

Thời điểm kiểm tra, lực lượng chức năng đã phát hiện tại 8 phòng hát có 39 đối tượng đang có hành vi tổ chức, sử dụng trái phép chất ma túy. 

Tại hiện trường, cơ quan công an đã thu giữ nhiều bộ dụng cụ dùng để sử dụng ma túy cùng với một số thuốc dạng viên và một số tinh thể màu trắng. Các đối tượng khai nhận, những tinh thể màu trắng bị tạm giữ là ma túy dạng ketamin. 

Qua test nhanh, có 37/39 đối tượng dương tính với các chất ma túy. Bước đầu, các đối tượng đều khai nhận hành vi mua bán hoặc sử dụng, tổ chức sử dụng ma túy.

Được biết, cơ sở kinh doanh karaoke Thiên Đường II có 28 phòng hát. Trong số những đối tượng "bay lắc" bị bắt giữ, nhiều trường  hợp có độ tuổi còn khá trẻ, sinh sống trên địa bàn Quảng Bình. 

Mở rộng điều tra vụ án, cơ quan CSĐT Công an tỉnh Quảng Bình bắt giữ thêm 3 đối tượng để điều tra hành vi mua bán, tổ chức sử dụng ma tuý.