Nguyễn Liên

Ngày 7/8 có 7.334 ca Covid-19 mới, thêm 4.305 bệnh nhân khỏi bệnh

Tối 7/8, Việt Nam công bố 3.540 bệnh nhân Covid-19, nâng tổng số mắc trong ngày lên 7.334 trường hợp. 

Trong Đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM” vừa được UBND Thành phố phê duyệt, một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của người dân là xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng. 

Đối với các dự án đầu tư hạ tầng như mở rộng đường giao thông hiện hữu hoặc xây dựng đường giao thông mới, thực tế cho thấy, sau khi hoàn thành dự án thì giá trị đất đai hai bên đường sẽ tăng thêm đáng kể. 

Chủ trương thu hồi thêm đất hai bên đường mới để bán đấu giá, tái định cư sẽ hạn chế tình trạng nhà "siêu mỏng", "siêu méo" sau giải toả.

Vì không thể tự đặt ra các loại thuế, phí để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại, UBND TP.HCM đưa ra phương án thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người dân bị thu hồi đất.

Người bị thu hồi đất sẽ nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Hai bên hạ tầng sẽ được quy hoạch lại, phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai dự án.

Theo UBND TP.HCM, phương án này cần lấy ý kiến cộng đồng người bị thu hồi đất. Khi đạt được đa số ý kiến đồng thuận (thường là 2/3 ) thì phương án sẽ được phê duyệt. Cơ chế “đồng thuận cộng đồng theo đa số” đảm bảo tính công bằng và tiết kiệm chi phí đầu tư dự án. 

Đây không phải cách làm mới, trước đây khi đầu tư đường Nguyễn Hữu Thọ (nối Q.7 và huyện Nhà Bè), UBND TP.HCM đã thu hồi thêm đất hai bên đường để bán đấu giá, vừa thu hồi được kinh phí đầu tư vừa chỉnh trang đô thị. 

Đề xuất thu hồi thêm đất kề dự án hạ tầng để bán đấu giá và bố trí tái định cư tại chỗ nói trên của UBND TP.HCM nhận được sự đồng thuận của nhiều người dân. 

Ông Hồ Văn Hà (ngụ Q.Bình Thạnh) cho rằng, giải pháp này nên được thực hiện rộng rãi vì mang lại nhiều lợi ích, trước tiên là với các hộ dân bị thu hồi đất. Bởi hầu hết người bị thu hồi đất ai cũng muốn tái định cư tại chỗ. 

Việc thu hồi thêm đất hai bên đường mới để bán đấu giá vừa thu hồi được kinh phí đầu tư, vừa có điều kiện cải thiện mỹ quan đô thị. Cách làm này còn hạn chế tình trạng nhà “siêu mỏng”, “siêu méo” xuất hiện sau khi giải toả, như tại đường Bùi Đình Tuý, Q.Bình Thạnh mới đây. 

Vướng mắc về giá bồi thường

Có một phần đất bị thu hồi để thực hiện dự án mở rộng đường Lò Lu, P.Trường Thạnh, TP.Thủ Đức, bà Nguyễn Thị Mười cho hay, giá bồi thường của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường. 

Phần đất còn lại sau giải toả của gia đình bà Mười đủ để mở một ki-ốt bán hàng, đây là nguồn thu thập chính của gia đình bà trong thời gian tới. 

Theo bà Mười, giá trị phần đất còn lại chắc chắn sẽ tăng lên đáng kể khi dự án mở rộng đường hoàn thành. Nhưng nếu Nhà nước thu hồi thêm đất hai bên đường mà vẫn đền bù theo giá đã thu hồi trước đó để mở rộng đường thì quá thiệt thòi. 

Nhà dân trên đường Cách Mạng Tháng Tám bị giải toả để nhường đất xây dựng tuyến Metro số 2.

Tương tự, nằm ở mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, TP.Thủ Đức, một phần căn nhà của gia đình ông Hà Văn Khoa nằm trong diện bị giải toả để mở rộng đường lên 30m. Theo ông Khoa, giá đất giao dịch thị trường ở tuyến đường này dao động từ 90 – 120 triệu đồng/m2. Trong các hẻm nhỏ, giá nhà đất từ 40 – 60 triệu đồng/m2. 

“Lợi ích từ việc mở rộng đường ai cũng thấy, bộ mặt đô thị khang trang hơn và đất đai cũng có giá hơn. Tuy nhiên điều quan trọng nhất là Nhà nước phải có phương án bồi thường phù hợp, hỗ trợ tái định cư cho người dân thật công bằng. Khi thấy những lợi ích đó chắc chắn không ai phản đối”, ông Khoa nói. 

Chủ trương thu hồi thêm đất kề hạ tầng từng được đề xuất áp dụng tại dự án tuyến Metro số 2 dọc đường Cách Mạng Tháng Tám nhưng chưa nhận được sự đồng thuận. 

Ông Lê Quang Thọ, người bị giải toả gần như hoàn toàn căn nhà trên đường Cách Mạng Tháng Tám cho biết, giá bồi thường không đủ cho ông mua nhà khác gần đó để tiếp tục công việc kinh doanh. 

“Từ nhà mặt tiền, sau khi bị giải toả, tôi chỉ có thể mua được căn nhà trong hẻm đường Phạm Văn Bạch. Ngược lại, những nhà trong hẻm trước đây thì nay đã thành mặt tiền”, ông Thọ nói. 

Theo Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, chủ trương thu hồi đất hai bên đường mới để bán đấu giá, bố trí tái định cư tại chỗ cho người dân, trên một số khía cạnh rất phù hợp, những nơi khác cũng đã áp dụng. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là lợi ích giữa Nhà nước và người dân phải hài hoà. 

Khi người dân bị thu hồi đất được bồi thường với giá tương đương hoặc cao hơn giá thị trường thì họ sẽ có điều kiện tạo lập cuộc sống mới tốt hơn. Khi đó, chắc chắn sẽ tạo được sự đồng thuận. 

TP.HCM điều chỉnh cách định giá đất để phù hợp với giá thị trường

Để đảm bảo việc định giá đất cụ thể có tính khách quan và phù hợp hơn với giá thị trường, UBND TP.HCM điều chỉnh cách thức thẩm định trong quy trình định giá đất.

Thời gian qua, nhiều dự án BĐS trên cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng rơi vào tình trạng đình trệ, không thể triển khai thủ tục pháp lý vì vướng đất công nằm xen cài. 

Nguyên nhân do những quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và nhà ở chưa cụ thể, thống nhất. Điều này dẫn đến không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà cơ quan quản lý Nhà nước cũng lúng túng trong việc giải quyết hồ sơ. 

Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (Nghị định 148) sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã có hiệu lực từ tháng 2/2021, trong đó đưa ra giải pháp, điều kiện xử lý các dự án BĐS có đất công xen cài, quỹ đất hỗn hợp.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá, nghị định mở ra hướng giải quyết cho hàng ngàn dự án BĐS bế tắc về thủ tục pháp lý, góp phần thúc đẩy quá trình xây dựng  phát triển nhà ở. Tỷ lệ đất công thường chiếm 10% quỹ đất dự án.

Quy định trước đây, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê phần đất công xen cài này để thực hiện dự án, nhưng lại thiếu hình thức giao đất. Nỗi khổ của các chủ dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp hiện nay là dù chỉ vướng một mét đất công vẫn không thể triển khai được. 

Cả trăm dự án BĐS ở TP.HCM bị đình trệ vì vướng đất công xen cài.

Theo thống kê, giai đoạn 2015 – 2018, tại TP.HCM có 126 dự án BĐS có quỹ đất hỗn hợp. Phần lớn nằm ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. 

Từ tháng 9/2018, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp đều phải thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND TP.HCM ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư. 

Hiện các dự án có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM đang bị ách tắc về thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. 

Không thể bán đấu giá đất đường, kênh – rạch

Tại Hội nghị “Gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền Thành phố và doanh nghiệp BĐS năm 2021” vào sáng 27/2, hướng xử lý các dự án BĐS có đất công xen cài một lần nữa được đưa ra thảo luận. 

Theo UBND TP.HCM, Nghị định 148 vẫn còn một số nội dung vướng mắc, chưa rõ ràng. Do đó, đầu tháng 1/2021 Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn. 

Đất công nằm xen cài tại các dự án có thể phân làm 2 loại: Đất có thửa và đất hiện trạng là đường, kênh - rạch (chưa có thửa). 

Đất hiện trạng là đường, kênh – rạch, do là lối đi chung, lối thoát nước của các thửa đất liền kề và có hình dạng gãy khúc, uốn lượn, bao quanh các thửa đất mà chủ đầu tư đã hoặc sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Do đó, phần diện tích đường, kênh – rạch không thể sử dụng để thực hiện dự án, công trình độc lập.

Lãnh đạo UBND TP.HCM gặp gỡ đại diện các doanh nghiệp BĐS.

Trường hợp xác định đất do Nhà nước quản lý nên Nhà nước thực hiện dự án, công trình trên đất là đường, kênh – rạch này hoặc chuyển nhượng theo hình thức đấu giá để người nhận chuyển nhượng sử dụng, đầu tư xây dựng sẽ làm cản trở quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

Điều này không phù hợp với quy định Luật Dân sự và Luật Đất đai vì bản chất đường, kênh – rạch là hạ tầng sử dụng chung của các thửa đất liền kề. 

Từ đó, UBND TP.HCM cho rằng chỉ có thể xem xét “đủ điều kiện tách thành dự án độc lập” đối với các thửa đất có điều kiện do Nhà nước quản lý. Còn đất là đường, kênh – rạch do Nhà nước quản lý thì không thể bán đấu giá mà thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Khi đó, người được giao đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

TP.HCM rà soát 24 dự án nhà ở có nguồn gốc đất công

Để có cơ sở bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ngành và UBND quận - huyện rà soát các dự án nhà ở có nguồn gốc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.