Theo báo cáo năm 2022 của UBND TP.HCM, giai đoạn 2016-2020, trên địa bàn thành phố có 19 dự án NƠXH xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng với diện tích sàn tăng thêm 1,23 triệu m2 sàn, đạt 69,2% chỉ tiêu. 

Đến tháng 9/2023, UBND TP.HCM báo cáo giai đoạn 2016-2020 có 19 dự án NƠXH hoàn thành, cung ứng 14.954 căn hộ với 1,188 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 69,2% chỉ tiêu. 

Trong khi đó, cũng tại báo cáo tháng 9/2023, UBND TP.HCM báo cáo diện tích NƠXH hoàn thành qua từng năm của giai đoạn 2016-2020. Tuy nhiên, tổng diện tích NƠXH tăng thêm trong giai đoạn này lại là 1,231 triệu m2 sàn xây dựng. 

“Như vậy, có sự không chính xác, không thống nhất trong thống kê số liệu về diện tích NƠXH tăng thêm toàn Thành phố trong giai đoạn 2016-2020 trong cùng một báo cáo cũng như báo cáo giữa năm 2023 và năm 2022 về cùng một số liệu”, HĐND TP.HCM đánh giá. 

Giai đoạn 2021-2025, TP.HCM có 91 dự án NƠXH, dự kiến cung ứng 98.685 căn hộ. Chỉ có 12 dự án mới, 79 dự án còn lại được chuyển tiếp từ giai đoạn trước. Trong đó, chỉ có 13 dự án được phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng. 

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, kết quả chỉ có 2/13 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng với quy mô 623 căn hộ, đạt 2,39% chỉ tiêu. 

Qua rà soát, HĐND TP.HCM nhận thấy trong 91 dự án thì có 3 dự án hoàn thành. Trong đó có 1 dự án hoàn thành toàn bộ năm 2022 và hai dự án hoàn thành một phần chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020.

Theo HĐND TP.HCM, chỉ có thể tính 1 dự án hoàn thành toàn bộ vào chỉ tiêu phát triển NƠXH tăng thêm của giai đoạn 2021-2025. Hai dự án hoàn thành một phần chuyển tiếp qua giai đoạn này không được tính bởi chưa phát sinh thêm diện tích sàn xây dựng NƠXH.

Việc TP.HCM tính diện tích sàn NƠXH của dự án hoàn thành một phần chuyển tiếp vào giai đoạn 2021 – 2025 là chưa phù hợp. 

Chưa được duyệt người mua, chủ dự án NƠXH đã giao nhà 

Giai đoạn 2016-2020, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TP.HCM đã cho các chủ đầu tư dự án NƠXH vay tổng cộng 811,83 tỷ đồng. 

Trong đó, 665,83 tỷ đồng cho các chủ dự án NƠXH độc lập và 146 tỷ đồng cho các chủ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dành 20% quỹ đất xây NƠXH. 

Từ năm 2021 đến tháng 7/2023, tổng số tiền cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH độc lập trên địa bàn TP.HCM là 618,28 tỷ đồng. 

Về gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, đến nay chỉ duy nhất chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thuê tại TP.Thủ Đức được ngân hàng cam kết cho vay. 

Đối với việc hỗ trợ đối tượng được hưởng chính sách NƠXH vay vốn, TP.HCM hiện có hai đơn vị cho vay là Ngân hàng Chính sách xã hội và Quỹ Phát triển nhà ở. 

Từ năm 2018 đến tháng 8/2023, Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM đã cho 245 người vay để mua, thuê mua NƠXH với tổng số tiền đã giải ngân hơn 116 tỷ đồng. 

Giai đoạn 2016-2020, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đã giải ngân 88 tỷ đồng cho 184 người vay mua NƠXH. Từ năm 2021 đến tháng 7/2023, đơn vị này đã giải ngân 765 tỷ đồng cho 882 người thu nhập thấp vay vốn để tạo lập nhà ở. 

Theo HĐND TP.HCM, số lượng dự án NƠXH hoàn thành, đưa vào sử dụng thời gian qua không nhiều. Một số dự án chưa được cấp giấy chứng nhận do chờ xác định tiền sử dụng đất được miễn, điều chỉnh quy hoạch, mục tiêu dự án hoặc chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ. 

Qua giám sát, HĐND TP.HCM ghi nhận có một số chủ đầu tư dự án NƠXH chưa nộp hồ sơ xét duyệt người mua nhưng đã đưa vào khai thác, sử dụng. Điều này làm ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận nhà đất sau này. Hiện cơ quan chức năng vẫn chưa có giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng này. 

“Sự lệch pha cung – cầu BĐS trong thời gian dài khiến nguồn cung đối với nhà ở vừa túi tiền thiếu vẫn thiếu trong khi nhà ở cao cấp thừa vẫn thừa đã được nhìn nhận rõ. Tôi cho rằng, giải pháp trọng tâm ở đây vẫn là đẩy mạnh gỡ về pháp lý” – bà Thảo nói.

Thị trường muốn sôi động thì phải có giao dịch

Ngoài ra, một giải pháp được nhiều chuyên gia cho rằng cần tập trung là khơi thông cho nhà ở xã hội.

Theo PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, nên cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

“Thị trường BĐS muốn sôi động thì phải có giao dịch. Và muốn vậy phải có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng và vừa túi tiền, tính pháp lý rõ ràng. Nhưng cũng phải thấy rằng thị trường không thể phục hồi nhanh chóng và tốt ngay lên được. Vào khoảng cuối năm nay, đầu năm 2024 thị trường có thể có những chuyển biển khởi sắc hơn ở một số phân khúc” – bà Thảo nhận định. 

Thông tin về vấn đề ngày, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ với nhà ở xã hội.

Đến nay, Bộ Xây dựng chưa chưa nhận được phản ánh từ chủ đầu tư về khó khăn liên quan đến thủ tục, hồ sơ vay vốn.

Để thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, Bộ giao các địa phương rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở. 

Đánh giá từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Apec cho rằng, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đánh đúng và trúng vào thị trường là đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả thực của đại đa số người dân giúp cung – cầu gần với nhau hơn thì không ai phải “giải cứu” ai cả.

Theo ông Huy, phần lớn chủ đầu tư đã đi quá xa so với nhu cầu thực của người dân cũng như đi quá xa mức chi trả bình quân của khách hàng. “Hàng loạt căn hộ cao cấp, siêu sang đến vài trăm triệu /m2 trên thị trường nhưng những căn hộ này chỉ phục vụ khoảng 1% nhu cầu người dân, các căn hộ cao cấp phục vụ số ít trung lưu còn lại phần lớn lao động để mua một căn chung cư 4-5 tỷ là rất khó. Cho nên bây giờ nếu các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc một căn chung cư tại các thành phố lớn dao động 2 – 3 tỷ thì không cần phải “giải cứu” – ông Huy nói.

“Sự lệch pha cung – cầu BĐS trong thời gian dài khiến nguồn cung đối với nhà ở vừa túi tiền thiếu vẫn thiếu trong khi nhà ở cao cấp thừa vẫn thừa đã được nhìn nhận rõ. Tôi cho rằng, giải pháp trọng tâm ở đây vẫn là đẩy mạnh gỡ về pháp lý” – bà Thảo nói.

Thị trường muốn sôi động thì phải có giao dịch

Ngoài ra, một giải pháp được nhiều chuyên gia cho rằng cần tập trung là khơi thông cho nhà ở xã hội.

Theo PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, nên cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

“Thị trường BĐS muốn sôi động thì phải có giao dịch. Và muốn vậy phải có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng và vừa túi tiền, tính pháp lý rõ ràng. Nhưng cũng phải thấy rằng thị trường không thể phục hồi nhanh chóng và tốt ngay lên được. Vào khoảng cuối năm nay, đầu năm 2024 thị trường có thể có những chuyển biển khởi sắc hơn ở một số phân khúc” – bà Thảo nhận định. 

Thông tin về vấn đề ngày, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ với nhà ở xã hội.

Đến nay, Bộ Xây dựng chưa chưa nhận được phản ánh từ chủ đầu tư về khó khăn liên quan đến thủ tục, hồ sơ vay vốn.

Để thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, Bộ giao các địa phương rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở. 

Đánh giá từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Apec cho rằng, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đánh đúng và trúng vào thị trường là đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả thực của đại đa số người dân giúp cung – cầu gần với nhau hơn thì không ai phải “giải cứu” ai cả.

Theo ông Huy, phần lớn chủ đầu tư đã đi quá xa so với nhu cầu thực của người dân cũng như đi quá xa mức chi trả bình quân của khách hàng. “Hàng loạt căn hộ cao cấp, siêu sang đến vài trăm triệu /m2 trên thị trường nhưng những căn hộ này chỉ phục vụ khoảng 1% nhu cầu người dân, các căn hộ cao cấp phục vụ số ít trung lưu còn lại phần lớn lao động để mua một căn chung cư 4-5 tỷ là rất khó. Cho nên bây giờ nếu các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc một căn chung cư tại các thành phố lớn dao động 2 – 3 tỷ thì không cần phải “giải cứu” – ông Huy nói.