- Quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai đang gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) và nguy cơ khách hàng phải mua nhà giá cao.

Lo ngại BĐS tăng giá

Mặc dù ngày 1/7 tới sẽ thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng – Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai, tuy nhiên đến thời điểm này giới kinh doanh bất động sản vẫn lo lắng.

Không bác bỏ tất cả, Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, ưu điểm của quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng. Quyền lợi của khác hàng được đảm bảo đối với những dự án không xây dựng đúng quy trình, tiến độ. Tuy nhiên, quy định trên vẫn còn nhiều bất cập, vô hình trung gây khó khăn cho DN.

Toàn cảnh buổi hội thảo

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM lý giải, quy định này làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đơn cử, dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng trị giá chung cư là 100 tỷ đồng. Theo quy định bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ động đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Trường hợp, nếu không có100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

“Tiền đầu tư vào một dự án BĐS rất lớn. Thường phải mất hàng trăm tỷ đồng, hàng ngàn tỷ đồng. Ngoài số tiền đầu tư cộng với tiền ký quỹ bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm. Cứ áp dụng hình thức này thì làm sao DN kham nổi”, ông Châu băn khoăn.

Nhìn từ quy định bảo lãnh ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lo ngại, dự kiến giá BĐS tăng lên từ 5 – 7% vì phí bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí đầu vào tăng. Để tránh quy định này, ngoài bung hàng ra sớm DN có thể “bắt tay” với khách hàng ký bán lùi ngày lại trước ngày 1/7. Như vậy, DN tránh được phí bảo lãnh, còn người mua không phải mua giá cao.

“Áp dụng quy định này thị trường sẽ rối ren lên. Đặc biệt, không thể tránh khỏi nguy cơ gây sốt trong ngắn hạn do không đủ nguồn cung dẫn đến tình trạng sốt ảo”, ông Nguyễn Đình Trung, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh nêu quan điểm.

Mong không phải thế chấp từ việc bảo lãnh

Đề cập đến những bất cập về quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai đại diện một số DN cho rằng, nếu chọn giải pháp thế chấp thì gần như là không thể xảy ra được. Tránh những tác động không hay vào thị trường BĐS, giải pháp tốt nhất hiện nay chính là bảo lãnh bằng chính dự án đó, nguồn thu đó.

Quy định bảo lãnh dự án BĐS góp phần tăng giá nhà ở.

Trả lời thắc mắc của DN BĐS, Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP. HCM cho hay, hoạt động bảo lãnh của ngân hàng cũng là một hình thức cấp tín dụng, nghĩa là phải có tài sản thế chấp. Song, tại TP. HCM các ngân hàng thương mại áp dụng quy định thoáng hơn. Cụ thể, ngân hàng cho vay tín chấp hoặc thông qua việc bảo lãnh của quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa. Ngoài ra, đại diện Vietcombank TP. HCM cho rằng: “Thế chấp và ký quỹ 100% là không bắt buộc. Ngân hàng thường xem xét khách hàng sau đó xem lịch sử 5 năm có nợ xấu không và nợ cần chú ý không? Nếu DN tốt thì không cần phải thế chấp, không cần phải ký quỹ”.

Riêng mức phí báo lãnh, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP. HCM giải thích: “Phí bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận chứ ngân hàng nhà nước không quy định. Hiện nay, các sản phẩm của ngân hàng đưa ra rất cạnh tranh từ lãi suất, phí… Phí bảo lãnh này dễ dàng chập nhận, thấp nhất là 0,5 – 2,5%/ năm. DN nên tham khảo các ngân hàng để lựa chọn”.

Cũng theo Ngân hàng nhà nước chi nhánh thành phố, ngân hàng nhà nước đang soạn thảo dự thảo thông tư mới thay thế Thông tư 28 (Thông tư quy định về bảo lãnh tín dụng) hiện nay. Theo đó, có thể có những thay đổi về điều kiện và phí. Dự kiến, Thông tư mới sẽ ban hành vào đầu tháng 7.

Hương Giang

Tại Việt Nam, hình thức bán hàng Livestream bắt đầu manh nha từ năm 2021 và được đẩy mạnh trong nửa cuối năm 2022 khi TikTok Shop xuất hiện. Trước đây hình thức bán hàng này chủ yếu xuất hiện trên Facebook và sau đó là trên các sàn thương mại điện tử và nổi lên thành hiện tượng khi TikTok Shop ra đời. Bên cạnh Hà Linh có một người nổi danh không kém cũng đi lên từ bán hàng trên Facebook là Phạm Thoại, với livestream bán quần áo. Bên cạnh đó có những đơn vị đang sở hữu hàng triệu KOC (Key Opinion Consumer: những người tiêu dùng có sức ảnh hưởng lớn trên thị trường. Công việc chính của họ là thử nghiệm các sản phẩm, dịch vụ và đưa ra những nhận xét, đánh giá.) được dùng để phát triển hình thức bán hàng này.

Việc hình thức D2C nổi lên và phát triển mạnh trong nửa cuối năm 2022 đến những tháng đầu năm 2023 khi TikTok Shop xuất hiện, đòi hỏi các nhà bán hàng truyền thống phải bắt đầu có những hướng thay đổi để tồn tại, nếu không sẽ “chết” vào một ngày không xa là điều khó tránh khỏi.

 Bởi D2C cho phép bán hàng với giá rẻ hơn do chỉ mất chi phí lưu kho và vận chuyển, trong khi đó bán hàng truyền thống đòi hỏi qua nhiều bước trung gian, đi kèm đó là các mức chiết khấu, khiến cho giá mặt hàng được bán tăng lên rất cao. Chẳng hạn như trong buổi livestream sập sàn của Hà Linh vừa qua, 2 sản phẩm của Dược phẩm Hoa Linh là dầu gội Nguyên Xuân màu xanh và màu nâu được bán với giá lần lượt là 18.000 đồng và 11.000 đồng, trong khi giá ở các đại lý đang là 70-80.000 ngàn đồng.

Là một hiện tượng, nhưng có thể nói buổi bán hàng của Hà Linh vừa qua là chưa chuyên nghiệp và nó tạo ra khủng hoảng lớn cho Dược phẩm Hoa Linh, thậm chí có thể giết chết luôn mặt hàng này của công ty.

Bởi mức giá bán đã không được nhà cung cấp và người bán làm rõ, điều này đã khiến cho các nhà phân phối hay đại lý đang bán cùng sản phẩm này “chết đứng”, khi họ đang bán với mức giá cao 70 - 80.000 đồng ở trên, thì giờ nhà cung cấp kết hợp với KOC bán với giá thấp hơn 4-5 lần. Chính vì thế, nhiều nhà phân phối và hệ thống đại lý bán hàng đã quyết định tẩy chay mặt hàng này và đưa ra khỏi hệ thống, khiến Hoa Linh trở nên điêu đứng và phải đưa ra lời xin lỗi ngay trong ngày hôm nay, nhưng có vẻ như mọi việc đã quá muộn.

Cho nên tính chuyên nghiệp trong bán hàng D2C cần phải được thực hiện ngay từ lúc ban đầu, KOC và nhà cung cấp cần làm rõ về loại hàng và mức giá bán ngay từ đầu để không xảy ra sự cố đáng tiếc như trên. Tiếp theo đó, thuế cũng là một vấn đề mà các nền tảng, nhà cung cấp và KOC cần chú ý, bởi nó cần phải được đóng đầy đủ khi thực hiện hình thức bán hàng này.

Meghan Markle trả "nhỏ giọt" 70 tỷ đồng cho hoàng gia Anh, kéo dài đến 11 năm: Liệu có phải là toan tính cho ngày về trong tương lai?

Vợ chồng Meghan Markle từng hứa sẽ trả lại số tiền cải tạo dinh thự Frogmore Cottage đã lấy từ tiền đóng thuế của người dân Anh nhưng họ đã thực hiện lời hứa này theo cách không ai nghĩ đến.